Sono le attività nate o regolarizzate in aree rurali. Ora il Comune prova a far coincidere l’urbanistica con l’economia che nel frattempo è cresciuta loro intorno. Non sarà facile
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A Latina ci sono alcune fabbriche, officine, depositi e altre attività che, come tante altre, ogni mattina alzano le serrande, accendono le macchine e si mettono a produrre. Solo che, sulla carta urbanistica, il posto in cui si trovano continua a essere aperta campagna, o zona H-Rurale se vogliamo essere precisi.
E non parliamo di qualche capannone isolato. Il Comune ha appena concluso una ricognizione che ha individuato 488 attività produttive presenti nelle zone agricole del Piano regolatore, comprese quelle che nel tempo sono state legittimate attraverso sanatoria edilizia.
Il problema non è che quelle imprese siano abusive. È il contrario. Il Comune sta cercando di capire come permettere ad attività esistenti e legittime di ampliarsi, ristrutturarsi o riqualificarsi quando la destinazione urbanistica dell’area in cui lavorano non coincide più con quello che, nel frattempo, quell’area è diventata. In pratica, l’economia è andata avanti. La mappa un po’ meno.
Per capire come sia possibile bisogna tornare parecchio indietro. Il Piano regolatore generale vigente di Latina è stato approvato nel 1972. Le sue norme sono state modificate e aggiornate nel tempo, ma l’impianto urbanistico di riferimento viene ancora da lì.
Da allora sono passati più di cinquant’anni. Nel frattempo la città si è allargata, sono cambiate le attività economiche e lungo il territorio sono nati o si sono consolidati insediamenti produttivi anche in aree che il PRG classifica come rurali.
Già nel 2014 il Comune aveva realizzato uno studio su queste attività. Dieci anni dopo l’amministrazione ammetteva che quel lavoro non era mai arrivato a conclusione e che la mancata evoluzione della disciplina aveva creato “un freno allo sviluppo delle attività produttive”, impedendo ad alcune aziende di adeguarsi alle nuove esigenze. All’epoca la stima parlava addirittura di circa 600 attività.
Insomma, un’attività può essere perfettamente legittima e trovarsi comunque dentro un immobile o un’area la cui destinazione urbanistica non è coerente con l’attività produttiva che oggi vi viene svolta. È esattamente il problema descritto dal Comune quando, alla fine del 2024, ha chiesto ai proprietari delle imprese interessate di comunicare situazione ed esigenze.
L’avviso era rivolto alle “attività produttive legittime e legittimate” presenti in zona H-Rurale e insediate in immobili con una destinazione non compatibile con quella prevista dal PRG. Non è soltanto una stranezza burocratica. Diventa un problema quando l’impresa vuole cambiare. Per esempio quando ha bisogno di un nuovo capannone.
Un caso concreto aiuta a capire meglio di qualsiasi norma. Nel 2024 Comel Industrie ha avviato una procedura per ampliare un’attività produttiva esistente nel Comune di Latina. Il progetto prevede un nuovo capannone di circa 2.067 metri quadrati, all’interno di un’area complessiva di quasi 40mila metri quadrati.
Il problema è che l’area interessata dal progetto è classificata dal PRG come zona H-Rurale. Per realizzare l’ampliamento è stata quindi richiesta una variante urbanistica verso la zona F2, quella destinata a piccole industrie, artigianato industriale, depositi e magazzini.
E il procedimento rende bene l’idea di cosa significhi. Valutazione ambientale, conferenza dei servizi, verifiche urbanistiche, controllo dei vincoli paesaggistici, compatibilità della viabilità, approvvigionamento idrico, depurazione e altre prescrizioni.
La Regione ricorda inoltre che la procedura semplificata prevista dall’articolo 8 del DPR 160/2010 per le varianti relative agli insediamenti produttivi ha carattere eccezionale e straordinario e deve essere motivata dal Comune.
Questo non significa che tutte le 488 imprese si trovino nella stessa situazione di Comel. Significa però che il problema urbanistico può trasformarsi in qualcosa di molto concreto quando arriva il momento di investire.
È proprio questo il motivo della nuova mappatura. Nel dicembre 2024 il Comune spiegava che il Piano Esigenziale doveva servire a raccogliere numero, tipologia, consistenza ed esigenze degli impianti produttivi nelle zone H-Rurali e a valutare procedure più rapide, incentivi urbanistici e possibili strumenti di riqualificazione. Ad aprile 2026 la prima parte del lavoro si è conclusa. Le imprese sono state censite e mappate. Adesso la questione è passata al Dipartimento Territorio e Rigenerazione Urbana, che dovrà individuare gli strumenti urbanistici più adatti, comprese eventuali varianti al Piano regolatore. Quindi, per ora, non c’è ancora una soluzione generale già operativa. C’è finalmente una fotografia aggiornata del problema.
Ed è probabilmente questo l’aspetto più interessante. Il problema delle 488 attività non nasce perché qualcuno abbia deciso improvvisamente di costruire fabbriche in mezzo ai campi. È il risultato di decenni in cui imprese, edifici e territorio si sono trasformati attraverso autorizzazioni, sanatorie, norme successive e cambiamenti dell’economia, mentre il disegno urbanistico di fondo è rimasto molto più stabile.
E per un’azienda questa distanza può essere tutt’altro che teorica. Un’impresa cresce quando assume, compra macchinari e trova nuovi clienti. Ma a un certo punto può aver bisogno anche di metri quadrati. E se quei metri quadrati devono passare attraverso una variante urbanistica, il problema del Piano regolatore entra direttamente nel piano industriale.
Se un’azienda funziona, cresce e vuole investire, la possibilità di farlo non dipende soltanto dal mercato o dai soldi che riesce a trovare. Può dipendere anche dal colore che cinquant’anni fa qualcuno ha dato a quel pezzo di città su una carta. A Latina l’economia reale ha avuto mezzo secolo per cambiare. Ora tocca alle mappe provare a raggiungerla.
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